萧山经济纠纷律师
昨日（6月6日），《每日经济新闻》记者从保利旗下的北京西山林语项目售楼处得知，曾经的“销售冠军”楼盘，由于滞销，正在开展促销活动，促销均价由开盘时的26000元/平方米，直降3000元至23000元/平方米。
严厉楼市调控政策的效果似乎正越来越清晰地显现。类利的市场“尴尬”在多地可见：上海一家曾引来“购房者排队”的楼盘，在每平方米降价2000元的情况下，时隔3个月仍有1/4的房源尚未卖出；在限价政策之下，5月份深圳满城尽是限价盘，新盘价格和开发商的利润正受到挤压……
昔日销售冠军滞销
北京市房地产交易管理网上的信息显示，北京保利西山林语分别于今年3月18日与25日推出335套和367套房源。记者从该楼盘售楼处得知，这两批房源的开盘均价皆为26000元/平方米。
值得注意的是，上述房源开盘时就属于低开项目，因为春节前，市场预计推盘均价为27000元~28000元/平方米。换句话说，该房源的开盘价比预计推盘价低了近1000元~2000元/平方米。
尽管如此，目前这两批房源的签约率依然低下。数据显示，3月18日推出的335套房源中，截至昨日只签约了111套，签约率仅约33%;3月25日推出的367套房源则只签约112套，签约率低至近30.5%.
有意思的是，西山林语曾是2008年与2009年北京海淀区的销售冠军楼盘。
《每日经济新闻》记者昨日以买房者身份致电该楼盘售楼处，一位女工作人员告知，目前楼盘正开展促销活动，楼盘价格基本在22000元~23000元/平方米。此外，开发商还推出了特价房，如端午节当日，楼盘新推出8套特价房，价格为20499元/平方米。而据记者了解，此前，该楼盘还推出过部分二居特价房，价格低至19999元/平方米。
楼市迎来敏感时刻
直降3000元/平方米后，记者注意到，该楼盘出现了新房与同楼盘前期项目部分二手房价格倒挂的现象。
该楼盘前期项目，主要包括2008年推出的西山林语一期与2009年推出的西山林语二期。昨日，西山林语一期的一位业主向外抛售一套95平方米的三居室，要价235万元，折算后的单价为24737元/平方米。而在5日，西山林语二期的一位业主以230万元的总价向外出售旗下的一套93平方米的二居室，折算后的单价为24732元/平方米。
一位不愿透露姓名的业内人士向《每日经济新闻》记者说，其实该楼盘从去年便开始蓄客，目前仍然销售不佳，从而降价销售，缘于开发商保利在楼市调控背景下对前景预期的不自信。如果对前景看好，以保利的一贯做法与资本实力，就会采取惜售策略。
该业内人士还指出，在调控政策的连续打压下，一向属于乐观派的保利，目前对楼市前景开始动摇，致使对于曾经的销售冠军盘，仍然打折对外销售。
记者就该楼盘降价促销的原因联系上了保利在广州总部的相关负责人，对方称，自己身处广州，目前还不太了解相关事情的具体情况，了解后将回复记者。但截至本报发稿，对方尚未回复。
事实上，保利上述楼盘的 “尴尬”并非个案。前述业内人士就比喻称，保利北京西山林语在销售业绩上的“过山车式”表现，正好是中国楼市之前的热销与现在的滞销形成强烈对比的真实写照。
疏堵并举 建立风险“防火墙”
在加大对担保公司的整顿力度、建立和完善评级制度的同时，商业银行应通过改变绩效考核方式、加强公司治理等措施来防范内部人“道德风险”
接受中国证券报记者采访的诸多专家认为，银行、中介机构和担保公司畸形利益链的出现是在某些压力下金融行为异化的结果。信贷资源紧张将很多资金需求者拒之门外，而担保公司在生存压力较大的背景下，敏锐地嗅到了其中的商机。它们利用与银行合作的便利，和银行工作人员“眉来眼去”,完成私下的利益分配。
在今年2月28日的零点调查《担保公司变身金融掮客 信贷“漂白”流入股市楼市》一文中，中国证券报记者对银行、担保公司的灰色合作进行了揭露。担保公司将银行信贷资金操纵于股掌之间，客户只要能提供房产作为抵押物，就可以通过它们的“一条龙”服务，获得经特定通道到手的信贷资金。这些信贷资金逃离了银行的监管，流入股市、楼市甚至其他高风险、高回报市场。
这可以说是目前担保业鱼龙混杂局面的一个缩影。中国银监会融资性担保业务工作部主任牛成立日前表示，目前全国融资担保法人机构有6030家，这些企业将被纳入监管体系。从国家工商局电脑里搜索带有担保字样的公司有15000家左右。这从一个侧面说明很多担保公司实际上没有做担保业务。
中国证券报记者调查发现，租个办公室，摆两三张桌子，雇四五个人，在工商管理部门注册登记一下--不少担保公司就这样开张营业了。“很多担保公司其实根本没有多少自有资金，或者是一些熟人在圈中运作，低息吸储，高息放贷；或者是凭借和银行某些个人的灰色利益链条，从银行套取资金。”一位业内人士不无担忧地表示，现在有的小型担保公司几乎就是一个三骗公司：骗政府、骗银行、骗客户。
“就是假手银行，从客户身上捞油水。”一名在担保公司从事业务的工作人员透露，由于正规的投资担保业务面窄、量小、盈利有限，大部分投资担保公司偏离主业，大量从事短期企业融资和高息资金借贷等活动。一方面，投资担保公司经营投资担保业务的风险和收益不匹配；另一方面，对以趋利为主要目的的民营资本来说，目前资金利差较大，从事资金借贷业务具有较大的吸引力。一些投资担保公司在利益驱使下，自觉或不自觉地偏离了主业。
一位不愿透露姓名的业内人士表示，目前很多担保公司都在一个实际控制人之下，既从事担保，又从事借贷，看似两个独立的公司，实际上共同经营，风险隐患极大。他指出，很多担保公司以开办投资理财业务名义变相吸收公众存款，容易引发支付风险。在担保公司开办的担保融资类贷款中，贷款成数最高可为抵押物资产评估值100%以上，一旦借款人无法按时归还到期贷款，担保公司在进行100%代偿后，拍卖抵押房产的所得可能会低于代偿金额，从而引发担保公司代偿风险。此外，虚假宣传以及配合资金违规流入高风险领域都是目前担保公司在高盈利刺激下的“异化”行为。
针对担保行业的种种乱象，银监会和中国人民银行等多个部门去年3月联合下发《融资性担保公司管理暂行办法》，规定融资性担保公司不得从事吸收存款、发放贷款、受托发放贷款、受托投资等活动，更不得进行任何形式的非法集资。
专家建议，加大对担保公司的整顿力度，建立和完善评级制度。同时，商业银行应通过改变目前绩效考核方式，加强公司治理等措施来防范内部人“道德风险”行为的发生。目前，已有银行对担保公司和评估公司采取名单制的准入管理，这大大降低了虚增担保物价值和担保公司从银行骗取资金的概率。
作为客户，虽然在整个过程中没有遭受风险损失，但老王也在这次虚惊中吃到了教训。对银行这一“金字招牌”的信任让他放松了对授权签字环节的警惕，而对购房的迫切心情和希望绕过国家政策调控的侥幸心理，更是让一些别有用心的银行客户经理发现了可乘之机。
担保公司“空手套白狼” 银行“为人做嫁衣”
担保公司利用客户的房产虚高估价之后，“空手套白狼”,从银行贷到了更多的资金。以高于银行放贷的利率将资金借给客户、把客户所需资金的多余部分再高息贷出去所获收入以及担保服务费是担保公司的三大主要收入。在此过程中，银行的利益无人顾及，风险也被放大
如果不是提前还款，老王可能一直被蒙在鼓里。银行客户经理小艾的解释让老王自以为明白了其中的玄机。老王说，其实银行和担保公司都是勾着的，银行做不了，资金“曲线”由担保公司提供倒也是合情合理。这也是老王能够“容忍”银行客户经理欺骗的主要原因。
不过，事情远不像小艾给老王解释的那样“蜻蜓点水”,那实际是避重就轻。银行客户经理和担保公司的这种合作背后存在巨大的利益动机。
某知情人士表示，其实担保公司在这里玩的是“空手套白狼”的伎俩。他解释说，客户一般会到银行提出贷款需求，在银行无法满足或银行客户经理不愿接单的情况下，银行人员会顺水推舟地将客户介绍给担保公司，后者通过“内部关系”到银行为客户批得贷款。
“一般在发放住房贷款时，银行会要求客户提供一套住房作为贷款的抵押物，担保公司会在抵押物上做文章。”他说，老王如果拿着这套住房去向银行抵押申请贷款，必然会遭到银行的拒绝，但这套住房在担保公司手里可能会发挥老王想不到的作用。担保公司会先对这套住房进行市场评估，一般会以抬高评估价的方式将住房给银行作为抵押。这样银行将根据较高的抵押物价值进行授信。
例如，原本市场价格在400万元左右的一套房产，如果按照正常的评估程序，一般会在市场价格的基础上打7折左右，而拿到银行抵押时，银行通常会在评估值的基础上再下浮30%.这样一套房产在银行能够申请到的授信总额也就是200万元左右。
但经过与担保公司有关系的评估公司“包装”后，评估价格能实现较大程度的上涨。同样是这套房产，评估价格能做到600万元左右，从银行拿到的授信相应会升高到300万元左右。
虽然贷款仍旧是老王申请的，但担保公司通过内部关系运作之后，银行会将300万元的授信迅速划转到担保公司的账目上。担保公司按照正常的银行授信安排，将其中的200万元给老王，剩下的100万元成为担保公司的“自有贷款”,以高利贷的形式向其他用款个人和企业投放，随之产生的巨额利息自然落入担保公司的腰包。
“这其实就是银行和担保公司串谋搞的虚假按揭。为了将每个月老王的还款如数打给担保公司，银行客户经理小艾显然还伪造了一份资金划转协议。”上述知情人士分析说。
他认为，担保公司不会仅仅满足于在贷款额度上进行“切分”,还会在资金价格上“抽头”.例如，银行给他们的贷款利率可能是基准利率，而他们给客户的利率会上浮10%或更多。此外，占贷款总额2%-3%的担保服务费也是他们的一项重要收入。
该人士表示，这件事情有可能是银行、中介机构、担保公司形成的一个利益链，有的人可能根本察觉不到其中的“猫腻”,即便事后发现问题，由于借贷者始终处于弱势一方，想要讨回公道也非常艰难。
担保公司在获利颇丰的同时，当然不会忘记银行客户经理的贡献，一般会私下给予一些客户介绍费。在银行客户经理被担保公司“买通”后，即使有的客户通过正常渠道可以获得银行信贷资源，但在信贷资源紧张的时候，银行客户经理也会以各种各样的理由进行搪塞，将客户推荐至担保公司。目前，银行的绩效考核侧重于存款，所以作为信贷员，在放贷过程中，即使出现贷款利率上浮情况，体现在个人的绩效上也非常有限，但如果能够和担保公司配合默契，对银行信贷员个人来说还是获利颇丰的。
不过，业内人士表示，在整个过程中，银行的利益无人顾及，而且信贷风险增大。担保公司出于逐利的目的将银行的信贷资金投放于高风险领域，而虚增的抵押物账面价值让银行贷款的风险无法得到有效的覆盖。此外，本该是银行的利差收益被担保公司截留，银行付出了资金，却为别人做了嫁衣。
